Waar moet u op letten bij beleggen in vastgoed?

Leestijd ± 4 minuten Laatste update: 13 okt 2021
Waar moet u op letten bij beleggen in vastgoed?

Beleggen in vastgoed is populair. Dat komt mede door de stijgende huizenprijzen maar ook doordat een beleggingspand tastbaar is: aandelen, obligaties en andere onderdelen van een beleggingsportefeuille klinken veel abstracter.

Toch komt er bij investeren in vastgoed een hoop kijken. Daarnaast is het niet zonder risico’s. In deze blog leest u de belangrijkste punten waar u op moet letten.

Hoe werkt beleggen in vastgoed?

Beleggen in vastgoed is een vorm van beleggen die tegenwoordig steeds meer populariteit wint. De huizenprijzen blijven maar stijgen, dus het verwachte rendement is hoog. De hypotheekrente is momenteel zeer laag, waardoor het financieren van een vastgoedinvestering ook aantrekkelijk is.

Direct beleggen in vastgoed

U kunt uw geld beleggen in vastgoed door simpelweg zelf een huis, kantoor, vakantiehuis, winkelpand of ander pand aan te kopen. U kunt dit vervolgens zelf verhuren of uitbesteden aan een makelaar. Daar zijn natuurlijk wel kosten aan verbonden.

Aan direct investeren in vastgoed zitten andere risico’s verbonden dan aan indirect beleggen in vastgoed. Hierover leest u later meer.

Indirect beleggen in vastgoed

U kunt ook indirect beleggen in vastgoed. U belegt dan uw vermogen indirect in onroerend goed, via een vastgoedfonds. Het voordeel van beleggen via een vastgoedfonds is dat u niet zo’n hoog instapbedrag nodig heeft.

Tip: Leer beleggen in vastgoed

Het is een bekende beurswijsheid van topinvesteerder Warren Buffett: “Never invest in a business you cannot understand.”. Dat geldt ook voor investeren in vastgoed. Zo is indirect beleggen in vastgoed voor beginners vaak een betere optie dan direct beleggen in onroerend goed. 

Wat zijn de risico’s van beleggen in vastgoed?

Beleggen en investeren in vastgoed brengen te allen tijde risico’s met zich mee. Hieronder bespreken we de voornaamste risico’s waar u tegenaan loopt bij beleggen in vastgoed.

Koersrisico

Dit risico loopt u in principe bij elke vorm van beleggen. De waarde van vastgoed kan, net als de waarde van alle beleggingen, fluctueren. Het kan in slechte tijden voorkomen dat u uw vastgoed niet kwijt kunt of dat u het voor een lagere prijs moet verkopen en dus verlies loopt.

Financieringsrisico

Bij beleggingen in vastgoed spelen leningen van banken vaak een belangrijke rol. Vastgoedfondsen maken namelijk gebruik van een hefboom: voor elke euro die een belegger inlegt, wordt extra bijgeleend. De waarde van uw inleg kan dan snel achteruitgaan wanneer de waarde van het vastgoed daalt.

Wanneer het helemaal mis gaat, krijgt de bank eerst zijn geld terug en is het nog maar de vraag of u als belegger iets van uw inleg terug ziet. Hierover staat meestal meer in het prospectus.

De betrokkenheid van een bank zorgt niet enkel voor nadelen. De bank heeft namelijk een professionele blik en veel kennis, waardoor de bank goed naar de kwaliteit van de investeringen kijkt voordat deze ergens instapt.

Renterisico

Wanneer de rente verandert kan dat invloed hebben op uw beleggingen. Dit is het renterisico. Een stijgende rente leidt ertoe dat het voor een bedrijf duurder wordt om te investeren. Dit heeft in de regel een negatieve invloed op de koersen van aandelen.

Daarnaast heeft een rentestijging een negatieve invloed op de koers van obligaties met een vaste rentevergoeding. Obligaties worden minder aantrekkelijk als de rente stijgt.

Bij beleggen in vastgoed komt u het renterisico tegen wanneer u gebruik maakt van een hypotheek op vastgoed. Na de rentevaste periode kan de rente namelijk omhoog gaan. In dat geval worden uw kosten ook hoger.

Specifieke risico’s

Bij beleggen in vastgoed horen ook specifieke risico’s. Zo kunt u bij direct investeren in onroerend goed te maken krijgen met wanbetalers of achterstallige betalingen. Daarnaast is er het risico dat uw pand leeg komt te staan. Houd ook rekening met het onderhoudsrisico: u kunt te maken krijgen met onvoorziene kosten wanneer een huurder uw pand in slechte staat achterlaat.

Regelgeving verandert

De regelgeving verandert continu. Momenteel ten nadele van de belegger: De overdrachtsbelasting voor beleggingspanden is begin 2021 namelijk verhoogd van 2% naar 8%. Daarnaast moeten meerdere gemeenten onderzoek doen naar de mogelijkheid voor een opkoopbescherming of voeren een zelfbewoningsplicht in.

Ook zullen in 2023 waarschijnlijk alle kantoorpanden minstens over een energielabel C moeten beschikken. Dit kan ervoor zorgen dat uw netto-rendement zo lager uitvalt: als het pand nog niet energiezuinig genoeg is, moet u dat namelijk zelf oplossen en dat kost geld.  

Vastgoed brengt verantwoordelijkheid met zich mee

Wanneer u direct in vastgoed belegt, heeft u hier zelf veel werk aan. Zo is het aan de eigenaar om het pand te onderhouden en moet u zelf op zoek naar huurders. Wanneer er problemen zijn met huurders, moet u dit vaak ook zelf oplossen.

Wanneer de cv-ketel van het pand het begeeft, bent u daar als eigenaar ook verantwoordelijk voor. Hiervoor moet u geld apart houden. Zorg daarom dat er een bouwkundig rapport beschikbaar is waarin u alle belangrijke informatie over het pand kunt zien.

Bij direct investeren in vastgoed kunt u niet beginnen met een klein bedrag en op een later moment bijstorten. U heeft startkapitaal nodig om onroerend goed te kopen. Daarnaast heeft u zelf vaak verantwoordelijkheid over de staat van het pand.

En onthoud: blijf uw beleggingen spreiden

Vastgoed kan dus zeker een lucratieve investering zijn, of dit nu direct of indirect gebeurt. Let wel op de bovengenoemde valkuilen en spreid uw vermogen.

En wilt u geen keuze maken, dan hoeft dat natuurlijk niet: u kunt ook beleggen en investeren in vastgoed. Door bijvoorbeeld te beleggen in ‘gewone’ ETF’s en fondsen en in speciale vastgoedfondsen, is uw vermogen beter gespreid. Zo profiteert u van de voordelen van beleggen in aandelen én van de voordelen van beleggen in vastgoed.


Deel via social media: